ETATS DES LIEUX
Dispositif Robien
C'est une autre possibilité pour les investisseurs dans l'ancien qui consiste à rénover et à réhabiliter des logements vacants.
Le dispositif de la Loi Robien s'est substitué au régime "Besson" et s'applique avec effet rétroactif depuis le 3 avril 2003.
L'avantage fiscal de la Loi Robien consiste à déduire des revenus fonciers un amortissement, c'est-à-dire une partie du prix initial d'acquisition soit d'un local affecté à un usage autre que l'habitation susceptible d'être transformé en logement, soit d'un logement qui ne satisfait pas aux conditions de décence (décret du 30 janvier 2002) et qui fait l'objet de travaux de réhabilitation définis par le décret du 19 décembre 2003.
Cet état des lieux se fait en deux phases :
Avant la réalisation des travaux, le contribuable doit faire établir un état descriptif du logement par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié, indépendant des personnes physiques ou morales susceptibles de réaliser les travaux de réhabilitation et couvert par une assurance pour cette activité.
Le descriptif du logement doit préciser les critères à propos desquels le logement ne correspond pas aux caractéristiques de décence fixées par la loi (décret du 30 janvier 2002).
Après la réalisation des travaux, un second état descriptif du logement reprend point par point les réserves mentionnées dans le premier état des lieux et s'assure d'une part que les travaux de réhabilitation ont permis de donner au logement les caractéristiques d'un logement décent et d'autre part que l'ensemble des performances techniques imposées sont respectées. Au moins six d'entre-elles doivent avoir été obtenues à la suite des travaux effectués. Dans une copropriété, cette attestation doit par ailleurs indiquer que l'état apparent des parties communes qui desservent le logement est décent, que celles-ci aient ou non fait l'objet de travaux.
LISTE DES RUBRIQUES DES ETATS DESCRIPTIFS* :
Caractéristiques d’un logement décent :
Il est rappelé que pour bénéficier du dispositif d’amortissement au titre de l’investissement réalisé, le logement ne doit pas présenter avant la réalisation des travaux les caractéristiques d’un logement décent pour au moins quatre des rubriques mentionnées ci dessous.
1. Composition du logement :
a) nombre et nature des pièces principales et des pièces de service.
b) surface habitable et hauteur sous plafond au sens de l'article R.111-2 du code de la construction et de l'habitation.
2. Etat général du gros œuvre
3. Etanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement.
4. Etat de la toiture et de la charpente
5. Etat de gardes corps, rambardes de balcon ou de terrasse
6. Absence ou présence de plomb dans les peintures et risque d'accessibilité
7. Absence ou présence de matériaux dégradés contenant de l'amiante
8. Electricité : sécurité et dimensionnement en fonction des équipements prévisibles
9. Gaz : sécurité et état général
10. Etat de réseaux d'eau :
a) alimentation en eau potable, raccordements, nature des matériaux des canalisations
b) évacuation des eaux usées et des eaux vannes
|
11. Installations sanitaires : présence ou absence, situation ou état général des éléments suivants : WC, baignoire ou douche, alimentation en eau froide et eau chaude.
12. Etat de la cuisine : existence d'une cuisine (ou coin cuisine), évier, alimentation en eau froide et chaude, emplacement pour un équipement de cuisson
13. Dispositif de chauffage : description et état général, adaptation aux caractéristiques du logement, dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion.
14. Dispositifs de ventilation et d'ouvertures : description et état général.
15. Caractéristiques des parois, des menuiseries extérieures et de leur vitrage |
Performances techniques :
Il est rappelé que pour bénéficier du dispositif d’amortissement au titre de l’investissement réalisé, le logement ne doit pas présenter, avant la réalisation des travaux, au moins six des performances techniques mentionnées ci dessous.
1. Respect des conditions minimales de surface et de volume habitables fixées par l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation
2. Absence de risque d’accessibilité au plomb dans le logement et les parties communes de l’immeuble
3. Absence de flocages, calorifugeages et faux plafonds contenant de l’amiante et absence d’autres matériaux dégradés contenant de l’amiante.
4. Sécurité de l’installation électrique et respect notamment des exigences suivantes :
a) présence d’un appareil général de commande et de protection de l’installation, en principe le disjoncteur de branchement ;
b) protection par dispositif différentiel (disjoncteur ou interrupteur différentiel) à l’origine de l’installation, de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre. Ce dispositif peut être intégré au disjoncteur de branchement ;
c) liaison équipotentielle dans chaque local contenant une baignoire ou une douche (salle d’eau) ;
d) dispositif de protection par fusible à cartouche ou disjoncteur divisionnaire sur chaque circuit, adapté à la section des conducteurs
e) élimination de tout risque de contacts directs avec des éléments sous tension, tels que conducteurs dénudés, bornes accessibles, appareillages détériorés ;
f) conducteurs protégés par des conduits, moulures ou plinthes ;
g) en cas de rénovation de l’installation électrique les travaux sont conformes aux dispositions de sécurité de la norme NF C 15-100 avec un dimensionnement suffisant en fonction des équipements prévisibles.
5. Sécurité de l’installation de gaz notamment les exigences suivantes : étanchéité des tuyauteries fixes des raccordements ; présence d’une ventilation adaptée au système d’évacuation des fumées de combustion ; présence d’un robinet pour chaque appareil, accessible et manœuvrable ; qualité de la combustion ;
6. Evacuation des eaux usées et des eaux vannes avec dispositif évitant les remontées d’odeurs (siphons et colonnes ventilées
|
7. Existence d’au moins une pièce spéciale pour la toilette, avec une douche ou une baignoire et un lavabo alimentés en eau chaude et froide
8. Existence d’un cabinet d’aisance séparé des pièces principales
9. Présence de protection solaire sur les baies exposées (volets, stores opaques
ou contrevents)
10. Isolation des combles lorsque le logement est situé sous comble
11. Ensemble constitué des fenêtres et portes-fenêtres, existant ou amélioré, de caractéristique thermique (Uw) inférieure ou égale à 2,9 W/m²K et compatible avec la ventilation du logement. Si le respect de cette exigence impose le remplacement de ces éléments, la valeur Uw doit alors être inférieure à 2,4 W/m²K. Toutefois, il peut être dérogé à cette obligation de remplacement si l’avis conforme de l’Architecte des Bâtiments de France, requis pour l’autorisation des travaux, permet une amélioration des éléments existants permettant d’atteindre une valeur inférieure ou égale à 2,9 W/m²K.
12. Dans le cas d’un chauffage individuel, quel que soit le statut de l’immeuble, ou d’un chauffage collectif dans un immeuble appartenant à un propriétaire unique présence :
a) d’un chauffage à eau chaude centralisé avec une chaudière a minima référence Rt2000 ou air, avec des dispositifs de régulation, calorifugeage et équilibrage (présence d’une chaudière correspondant aux caractéristiques thermiques de référence de l’article 22 de l’arrêté du 29 novembre 2000 relatif aux
caractéristiques thermiques des bâtiments nouveaux et des parties nouvelles de bâtiments ;
b) ou, si la solution est adaptée aux caractéristiques thermiques du bâtiment, d’un chauffage électrique avec système de régulation et de programmation muni d’émetteurs fixes (NF classe C ou équivalent), de planchers directs, de plafonds rayonnants, ou de systèmes à accumulation ;
c) ou un chauffage par un système thermodynamique. |
L'ETAT DES LIEUX PRET BANCAIRE (taux zéro)
Concerne aussi maintenant l'achat dans l'ancien.
Il s'agit d'un état des lieux reprenant les mêmes conditions que pour le dispositif Robien tant sur les critères de décence et de performances techniques. (Idem que le Certificat d'habitabilité)
Cette attestation doit être réalisée par un «contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié», indépendant des entreprises qui sont amenées à réaliser les travaux, pourvu d'une assurance responsabilité civile.
L'ETAT DES LIEUX LOCATION : A annexer au contrat de location (entrée/sortie)
C'est un document essentiel pour la location, contradictoire et précis pour un départ sans litige.
En faisant appel à un tiers impartial, les débats sont dépassionnés. |
