LA VALEUR VENALE

Le rapport d’expertise émanant de cette valeur vénale est en règle générale demandée dans les cas de vente amiable ou acquisition , la souscription d’un emprunt hypothécaire , un divorce ( liquidation de la communauté , calcul de récompense) , une succession , un partage , une donation , une déclaration fiscale ( ISF ) sont autant de cas où une véritable expertise indépendante est nécessaire .

Ainsi l’expertise en valeur vénale est un document qui comprend , à la fois :
- la localisation du bien , l’accès , les nuisances .
- le relevé d’éléments objectifs (type de bien ) administratifs et techniques .
- les éléments quantitatifs ( surfaces ) .
- les éléments , cadastre , urbanisme , configuration du terrain . ,assainissement .
- les éléments qualitatifs ( qualité de l’état de la construction , qualité de l’emplacement , confort , distribution , ensoleillement …) pris en compte par l’expert pour établir la valeur du bien et à la fois des éléments de référence concernant des biens analogues
- récemment vendus , ainsi que tous les calculs permettant la mise en corrélation de l’information collectée.

Un tel document est réalisé par un expert , qualifié et indépendant , qui pratique une formation constante et approfondie dans les matières relevant de sa spécialité . Les intérêts qui sont en jeu dans une expertise sont très importants et de l’opinion qu’il va donner , des conclusions qu’il va tirer , dépendent des intérêts moraux et pécuniaires des individus .
Il doit être compétent mais aussi d’une impartialité et d’une probité à toute épreuve sans jamais céder à aucune pression ou influence , ce qui fait toute la noblesse de la profession .

Ce rapport d’expertise est souvent réalisé dans les cas suivants :

- Eclairage de la valeur composant un patrimoine privé ( appartement , maisons , propriété , pavillon , ferme , dépendances , locaux professionnels , terrains à construction ou pas , mûrs commerciaux et divers ) .
- L’évaluation de l’apport en garantie d’un immeuble ( prise d’un gage ou d’une hypothèque lors d’un emprunt . Ces missions sont également réalisées à la demande de l’organisme prêteur , lui-même .
- Assistance des expropriés , dans le cadre d’une déclaration d’utilité publique face aux collectivités ou organismes habilités .
- Obligation légale ou réglementaire d’expertise de la valeur d’actif , apport en nature d’immeubles lors de la création , la fusion ou la cession de sociétés ( parts sociales ) ou la liquidation .
- Toutes missions juridictionnelles relevant de certains des points précédents ou encore réalisés dans le cadre d’action en rescision ou en nullité de vente , de préjudices relatifs à la perte de la valeur ou à la destruction d’immeubles .

Différentes méthodes d’évaluation sont employées par les experts . Elles sont suivant les cas , utilisées seules , croisées ou pondérées les unes par rapport autres . Certains cas difficiles obligent l’expert à mettre dans la balance sa propre vision instinctive ( et sa responsabilité professionnelle ) là ou les méthodes habituelles peuvent être tenues en échec .
Cas particuliers : évaluation de bâtiments atypiques , monovalents , pollués ou dégradés .